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地产信托基金方案已上报国务院

发布时间:2019-07-12 22:43:45

地产信托基金方案已上报国务院

房地产信托投资基金REITs,上海或将成为个获批城市。

5月20日,浦东方面知情人士透露,早在浦东开发开放20周年4月18日之前,浦东方案就已经被国家相关部委批准后送交给国务院终审批。

目前,上报给国务院的版本是债权性REITs方案,又称“央行版”方案,具体由浦东金桥、陆家嘴、张江和外高桥四大公司联合发起。

REITs简单的理解,是将存量地产资源证券化,这将直接为地产商提供了充裕的流动性。由于试点阶段又以国有地方投融资平台为主,间接又为地方投融资平台的流动性打开一扇窗。

当此房产新政效果观望之际,有关房地产信托投资基金上报国务院审批的消息令外界疑窦丛生。

上报方案:打工业地产主意?

上海、天津和北京是有可能成为REITs率先试点的城市,上海则由浦东新区政府具体承担该方案的设计。

据本报了解,浦东方面对此颇为重视,由分管金融的副区长严旭牵头制定该方案,刚升级为“局”的浦东金融局为单位,并成立了专门研究小组。

本报获得的名为《2010年浦东新区综合配套改革试点工作安排》中也强调了设立该基金的时机已经到来,“以央行出台管理办法为契机,完善方案,确保首批设立房地产信托投资基金。”

浦东为此设计了三个版本,其中一、二版本为债券型方案,第三个版本则为股份方案。

三个版本具体为:1,张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起,发行期限为十年;2,发起人为陆家嘴集团一家,发行规模为15亿元,发行期限为三年或五年;3,发起人需将物业资产转让给信托公司名下,在证券交易所市场发行。

所谓债权模式,即发起人仅转让租金收益权给受托人,在银行间市场发行,而版本一和版本二同为债权性方案,又称央行方案。

外界普遍认为,央行方案优势在于,发行REITs,可以避免被双重征税即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税。

方案三则为股权类方案,需要房地产企业出让物业所有权,并在证券交易所交易,因此外界普遍认为,当前这种模式实施起来阻力偏大。

知情人士透露,上海方面几经权衡,选择了个版本,即张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起该基金上报。

浦东方面的算盘打得很精。

事实上,以陆家嘴为主的第二个方案,因为陆家嘴的楼盘地处上海国际金融中心建设核心区,地段优越,租金昂贵,含金量或更高,更容易获得机构投资者的青睐。

而个方案中,一个主要原因就在于张江和外高桥主要拥有大量厂房,而不是写字楼,即使有写字楼,也是工业办公,对投资者而言,租金不高,因此吸引力不大。

在浦东看来,通过整合优化,可以带动张江和外高桥的物业资产,共同“致富”。

而一旦募集到35亿元资金,或将为外高桥和张江等工业厂房较多的地区腾笼换鸟,以及开发更多商业地产提供充足的资金。

知情人士就告诉本报,为此作为折中,上海方面甚至考虑在第二个方案中,也增添了张江。可见上海借机REITs盘活各类地产资源用心良苦。

高房价逻辑:央行版本玄机

央行版本即债券型方案颇受浦东方面青睐。但细究其背景,则是目前房价过快上涨背景驱动使然。

根据方案一显示,具体包括金桥的碧云国际社区,外高桥标准仓库,张江帝斯曼中国园区,陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼等。

以金桥开发的碧云国际社区为例,当其它开发区都在卖楼时,碧云国际社区却采取了只租不售的办法,获得了很稳定的现金流,如今房价大涨,金桥的这一“只租不售”的操作模式,在房价预期持续上涨背景下,颇受浦东新区官员赏识。

“房地产信托投资基金是融资的方式,作为一种金融产品,对于任何的房地产公司都是可以考虑的方向之一。”上海陆家嘴集团有限公司董事长杨小明此前这样告诉本报。

以杨小明所在的陆家嘴为例,该公司此前一直在进行土地开发,但土地所剩无几后,该公司不得不转型做房地产开发。

其他三个开发公司也有类似遭遇,这反而带来了一大好处:四大公司拥有不少优质地产项目。

根据方案一,浦东此次拿出的房地产项目全部是浦东自己国有公司旗下的物业,而四大公司是浦东的巨大的财富来源之一。

方案一显示,四家公司将联合提供的年租金收入4.7亿元的物业10年租金收益权。

这些物业包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等。

因此,一旦方案一获批,四大公司将把10年的租金收益权“打包”设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证。

REITs难题:

开发商融资与房价平衡点

当REITs方案上报给国务院的消息传来之时,房地产新政调控刚刚满月。

多位接受本报采访的业内人士表示,由于此次申报的REITs方案主要针对商业地产,或对住宅市场房价影响有限。

“商业地产的经营一般要经过年的培育期,因此,资金问题历来都是商业地产开发商为关注的问题。”业内人士表示。

由于REITs极有可能成为开发商自有资金、银行贷款、预售回流资金之后第四个资金来源,但尚不清楚,在国内的监管环境以及房地产调控的背景下,对于发行REITs的地产公司获得的资金用途去向有无相关规定。

随之而来的问题是,若获得资金的房地产公司将所得资金用于住宅开发,那或将化解开发商开发住宅的资金短缺问题,亦将可能推高房价,这也是多人关心的难题。

在内地经营房地产业务的港中旅中国投资有限公司一位部门中层5月20日接受本报采访时表示,“由于居民缺乏投资渠道,所以以前只有买房,现在多了这个渠道,将分流很大一部分买房的资金,因此,从这个角度来看可以防止房价迅速攀升。”

的消息也显示,下半年推出的个REITs将只允许机构投资者购买,这或将降低REITs的推出促使房价攀升的几率。

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